Entenda o imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis
Sempre que vender um imóvel, é importante verificar se é obrigatório recolher o imposto sobre o ganho de capital ou, como alguns chamam, o lucro imobiliário. O vencimento para recolher esse imposto é até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos valores de venda, mesmo que parciais.
Essa verificação pode ser realizada fazendo uma simulação através do programa Ganhos de Capital, disponível para download no site da Receita Federal do Brasil.
O imposto é de 15% do lucro, calculado sobre a diferença entre o valor de venda e o valor que consta na sua última declaração de Imposto de Renda, descontando-se as reduções, sempre que o valor de venda for maior. Desde 2017, a alíquota é progressiva: 15% sobre a parte do lucro até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Na venda de um imóvel comum, o lucro fica na faixa de 15%. Porém, também existem algumas isenções:
1 – Caso seja seu único imóvel e o valor de venda for igual ou menor a R$ 440 mil reais, fica isento do recolhimento, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Nesse caso não há a necessidade de preencher o programa, mas a venda é informada na declaração de Imposto de Renda do ano seguinte, como rendimento isento.
2 – Caso venda um imóvel residencial e use o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias contados da data de celebração do contrato, não é necessário recolher o imposto, seja qual for o valor do imóvel. Se usar só uma parte do dinheiro, a isenção é proporcional: por exemplo, quem vende por R$ 250 mil e compra outro por R$ 180 mil usou 72% do dinheiro e paga imposto só sobre 28% do lucro. A regra não vale para terreno, para construir ou reformar, nem para comprar só uma vaga de garagem. Porém, nesse caso é preciso preencher o programa ganho de capital, informando a opção pela isenção, e encaminhá-lo digitalmente anexo à declaração de Imposto de Renda do ano seguinte. Essa isenção é válida uma vez a cada cinco anos.
3 – Caso o imóvel tenha sido comprado até 1969, a venda é isenta, qualquer que seja o valor.
4 – Caso o imóvel seja vendido por até R$ 35 mil, como uma vaga de garagem ou um terreno pequeno, a venda também é isenta. O que conta é o valor de venda, e não as parcelas recebidas. Se você vender mais de um imóvel no mesmo mês, o limite vale para a soma dessas vendas.
O programa também calcula reduções no lucro na venda dos imóveis. Quanto mais antigo o imóvel, maior a redução. Em caso de recebimento do valor em forma parcelada, o programa calcula o percentual de ganho de capital sobre cada parcela, cujo vencimento se dá no último dia útil do mês posterior ao recebimento da parcela.
Se houver a necessidade de recolher o imposto, baixe o programa e calcule o valor ao recolher o DARF dentro do vencimento. Essa informação só será transmitida juntamente com a declaração do Imposto de Renda do ano seguinte.
A dica é: na dúvida, baixe o programa e faça uma simulação para verificar se é necessário fazer o recolhimento, pois o atraso do valor estará sujeito a multa e juros.
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