Como funciona a doação de imóveis
Para que a doação de um imóvel seja bem sucedida, o processo deve ser levado como se fosse uma venda. Ambas as partes, doador (quem está doando) e donatário (quem está recebendo), têm que demonstrar que não possuem dívidas nem qualquer outro tipo de problema legal, como antecedentes criminais.
Vale lembrar que a legislação tributária sobre a doação de imóveis varia de estado para estado. Isso diz respeito também aos impostos e taxas que devem ser pagos no processo, para a validação de certidões, por exemplo. A dica é ir ao Registro de Imóveis e ver o que é necessário para legitimar a doação de um imóvel. É útil consultar também um advogado para se certificar que a operação é válida do ponto de vista legal, se o bem não está associado a herança ou partilha de divórcio, por exemplo.
Segundo o advogado Marcos Massaki, do escritório Massaki & Advogados Associados, a doação do imóvel pode ser feita por meio de um processo judicial, como no divórcio, ou por meio de escritura pública. No caso de doação realizada por escritura, o processo é simples, basta redigir o documento num Cartório de Notas e registrá-lo num Cartório de Imóveis.
Documentos exigidos de ambas as partes para fazer a escritura pública:
- Cópias do RG e do CPF e apresentação dos documentos originais, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Casamento, caso sejam casados, separados ou divorciados. No caso de viúvo ou viúva, é necessário a apresentação da certidão de óbito do cônjuge. As certidões de casamento expedidas em cartório de outra cidade devem ter firma reconhecida do oficial que a expediu, com menos de 90 dias;
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Dados pessoais, como endereço e profissão.
Documentos referentes ao imóvel
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada (até 30 dias a partir da data de expedição) no momento da assinatura da escritura;
- Certidão negativa de tributos, expedida pelo município, e o último carnê do IPTU;
- Certidão negativa de regularidade fiscal do imóvel, emitida pela Secretaria da Receita Federal.
Documentos complementares
- Certidão da Justiça do Trabalho;
- Certidão dos 10 Cartórios de Protesto;
- Certidão de Distribuição Cível;
- Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual;
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão da Justiça Criminal.
Esses certificados não são obrigatórios mas atestam idoneidade do doador, mostram que a essa pessoa tem o nome limpo do ponto de vista criminal e econômico.
O que diz a Lei
De acordo com a Lei, a doador não pode se desfazer de bens que comprometam a sua própria subsistência. Ainda segundo o Código Civil, as doações de imóveis para terceiros estão subordinadas às mesmas regras da disposição de bens pela via do testamento, ou seja, o doador que tiver herdeiros não poderá ceder a terceiros mais de 50% dos bens que possuir na data da doação.
Para cônjuges e filhos as regras são um pouco diferentes: as doações neste caso são entendidas pela lei como uma antecipação da herança. Isso quer dizer que quando o doador falecer, os bens doados aos filhos ou ao cônjuge deverão ser colocados no inventário como antecipação da herança legítima e redistribuídos na mesma proporção prevista por lei para todos os herdeiros. Ou seja, 50% do patrimônio vai para o cônjuge, os outros 50% são divididos entre os filhos.
A doação de bens tem que respeitar a reserva legal destinada aos demais herdeiros. Se isso não acontecer e ocorrer a tentativa de beneficiamento de um dos filhos em detrimento dos outros, o adiantamento da herança pode ser anulado.
Se estiver tudo dentro da Lei e os registros e certidões estiverem em dia, a escritura é apresentada e assinada. A partir daí, leva cerca de duas semanas até que a doação do imóvel seja oficial e o imóvel mude de proprietário. Se, depois disso, o donatário falecer, o imóvel volta à posse doador.
O que pode dar errado?
Em muitos casos o registro do imóvel não está atualizado e o oficial do Cartório de Imóveis pede documentos para que o registro fique em ordem. E isso inclui registros de inventários, de divórcio ou de casamento, resume Massaki. É um contratempo passageiro, assim que estiver tudo em ordem, o processo pode continuar.
O risco principal das doações está relacionado às dívidas atreladas ao doador ou ao imóvel. “Se o doador possui uma série de dívidas e, para não arcar com elas, doa um imóvel a um terceiro, a doação pode ser anulada pela ocorrência de fraude a credores”, explica Massaki.
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