Vender um imóvel sem complicações

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Tem suas vantagens vender o imóvel sem corretor, como não ter que embutir no valor do bem a comissão do profissional que pode chegar a 6% do valor negociado. A desvantagem é que tudo fica sob a responsabilidade do vendedor, desde prover as certidões, colocar anúncio do imóvel à venda até supervisionar as visitas ao local. Com organização e calma dá para fazer um bom negócio sem estresse. Aqui, fazemos um checklist para quem vai vender um imóvel sem corretor.

Passo #1: Organize-se

Coloque no papel tudo o que precisa fazer para vender o imóvel, todas as pessoas com quem tem que falar e o que tem que ser feito em cada etapa do processo. Essa é a hora, por exemplo, de marcar uma reunião com um engenheiro, empreiteiro ou arquiteto para decidir quais reformas e consertos compensam fazer para agregar valor ao imóvel. Pequenas mudanças que sejam necessárias ou positivas e que, ao mesmo tempo, caibam no bolso.
Esse é o momento ideal também para ver se alguém vai entrar no lugar do corretor para ajudar a conseguir e revisar a papelada, como um advogado ou um despachante.

Passo #2: Valorize o imóvel

Como a ideia de limpeza e aconchego é essencial, vale ir além da pintura quase obrigatória entre a troca de donos e trocar o piso ou inserir um drywall com luzes embutidas para deixar o ambiente mais clean. As luzes amarelas de incidência indireta são as mais indicadas para deixar a casa com um ar mais acolhedor.
Para ir além da pintura, o proprietário pode ainda, trocar o revestimento do banheiro e da cozinha. Se não for possível substituir o revestimento todo, é bom se certificar de que não há nenhum azulejo quebrado ou trincado, não há infiltração e os rejuntes estão limpos, não estão manchados ou mofados. Isso reflete o cuidado que o proprietário tem com o imóvel, acredita o arquiteto Marcos Contrera, proprietário do escritório Marcos Contrera Arquitetura e Interiores. Algumas pequenas reformas custam pouco e trazem grandes melhorias ao imóvel.

Passo #3: Descubra o valor do imóvel e determine o preço

Feitos os ajustes estéticos é bom, antes de tudo, fazer uma avaliação do valor do imóvel. Isso pode ser estipulado pelo próprio arquiteto. Outro fator importante para cotar o imóvel é avaliar a região e se perguntar: Desde a compra do imóvel o entorno se valorizou? Ganhou estabelecimentos comerciais ou obras públicas importantes, como parques e praças?

A autossuficiência em serviços básicos como farmácia e supermercado também deve ser levada em conta, bem como a proximidade de grandes vias ou estações de metrô e pontos de ônibus. Outra tática interessante é pesquisar o preço de imóveis com a mesma metragem, número de quartos e vagas na garagem em regiões similares. E, ainda, sondar por quanto os últimos imóveis da vizinhança ou do condomínio foram vendidos.

Analise como ficará sua vida, especialmente do posto de vista financeiro, até que a venda do imóvel seja concluída. Preveja uma possibilidade de pechincha por parte do comprador e veja quanto do preço está disposto a baixar. É preciso se perguntar ainda por quanto tempo o imóvel ficará desocupado até ser vendido e nesse meio tempo, onde o vendedor vai morar e como vai pagar por isso? Com um aluguel ou em outro imóvel próprio?

Passo #4: Anuncie seu imóvel à venda

Por mais que os preços dos imóveis estejam em alta, tem sempre alguém procurando e disposto a pagar o preço estipulado, contanto que seja justo. Sem um corretor, essa parte vai tomar mais tempo, mas nada que o impossibilite de desempenhar as tarefas do cotidiano normalmente. Por isso, vale usar todo o tipo de recurso, desde o mais tradicionais, como anúncios nos classificados, em sites especializados em venda de imóveis ou uma plaquinha de vende-se na janela. Se for um apartamento, vale avisar o zelador e deixar um bilhetinho no quadro de avisos do prédio. Avise também os amigos e a família, propaganda boca a boca costuma surpreender.

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Passo #5: A parte burocrática

O vendedor fica com a parte mais chata da burocracia. Cabe a ele mostrar que ele e o imóvel não estão atrelados a dívidas nem qualquer tipo de problema que possa representar uma grande dor de cabeça para o comprador no futuro. Pela lei, o vendedor deve apresentar os documentos referentes à idoneidade do imóvel enquanto o comprador providencia os papéis que provarão que o vendedor tem ficha limpa no cartório.

Como o processo demora alguns dias, ou até semanas, o vendedor pode correr atrás das certidões negativas do imóvel antes mesmo de colocá-lo à venda oficialmente. As certidões negativas variam de munícipio para munícipio, a informação pode ser condensada em um documento ou dividida em até sete, dependendo da cidade e da informação que se deseja obter do imóvel. No Registro de Imóveis o vendedor é orientado quanto a quais certidões deve adquirir e onde deve ir para consegui-las, já que cada uma é emitida por um tipo de cartório ou outrasinstituições. As certidões servem para mostrar que o imóvel não tem dívidas, não faz parte de herança, nem da separação de um casamento com comunhão parcial de bens, explica o advogado Gustavo Kloh, professor da Fundação Getulio Vargas.

Além das certidões, o vendedor deve fornecer o carnê com os últimos boletos do Imposto Predial e Território Urbano (IPTU) pagos. Se o imóvel for um apartamento, ele deve comprovar que não tem dívidas com o condomínio. Em geral, esse atestado é dado pela administradora do prédio, que emite uma declaração informando que não há débito de taxa condominial. Por último, o vendedor apresenta o Habite-se, licença que comprova que, aos olho da lei, aquele lugar é habitável.

Em geral, é o comprador que vai atrás do necessário para comprovar que o vendedor está limpo. Mas, se quiser agilizar o processo e não se importar em gastar um pouco mais, o próprio vendedor pode providenciar os documentos. O que ele precisa é fornecer sua certidão de nascimento e casamento, se for casado. Além disso, pode apresentar o atestado de antecedentes criminais. Na maioria dos estados o serviço de consulta é online, basta fornecer o número de RG do comprador. Além disso, é possível provar que não existem dívidas ou problemas de inadimplência através do SPC e Serasa. Consulte nosso guia da venda de imóveis para informações ainda mais precisas sobre este processo.

Passo #6: Cheque as referências dos compradores

Primeiramente é preciso saber de onde o comprador veio. Ele contatou o vendedor por e-mail, pelo Facebook ou por telefone? As partes têm conhecidos em comum?

Obviamente, a lista de documentos a serem fornecidos é maior para o vendedor. Se o comprador vai pagar à vista, sem financiamento, só precisa apresentar RG e CPF para provar que ele é aquela pessoa que está dizendo, afirma Kloh. Se o comprador é um conhecido ou um amigo de amigo é possível começar a checagem simplesmente fazendo perguntas às pessoas. Depois disso, o vendedor pode fazer a mesma investigação que o comprador fez sobre ele, referente a dívidas e antecedentes criminais. Para isso, ele deve consultar a Secretaria de Segurança do estado de origem ou residência do comprador e o Serasa e o SPC. Se estiver tudo certo, é só fechar negócio.

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