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Bolha imobiliária: o que é, por que acontece e qual a situação atual

bolha-imobiliariaCom o aumento do preço dos imóveis na maior parte das cidades brasileiras, veio o medo da bolha imobiliária. O temor só aumentou quando, em uma visita recente ao Brasil, o vencedor do Prêmio Nobel de Economia de 2013, Robert Shiller, afirmou que o país teria possibilidade de desenvolver um fenômeno de bolha imobiliária. O professor da Universidade de Yale foi quem previu a bolha imobiliária nos Estados Unidos, daí a sensação de insegurança quando ele deu o mesmo diagnóstico por aqui. O economista disse não conhecer o mercado imobiliário brasileiro o suficiente, mas suspeitou de bolha por conta do aumento de preço de imóveis nos últimos cinco anos. De acordo com Shiller, a suspeita veio quando ficou sabendo que o valor dobrou nesse período. Só para lembrar, segundo o índice FipeZap o aumento foi de 184,7% em São Paulo e 225% no Rio de Janeiro.

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O que é a bolha imobiliária?

Constantemente o medo se alimenta do desconhecido e é isso também que acontece com a bolha imobiliária. Muita gente não sabe muito bem o que é, só sabe que algo ruim por conta da crise econômica desencadeada nos EUA.

A bolha é um processo que acontece no mundo das economia e finanças – não só no mercado imobiliário, pode até acontecer no mercado de ações. Nesse fenômeno o preço de um bem começa a subir de forma exagerada. “Isso recebe o nome de bolha porque, em algum momento, a bolha estoura e o mercado entra em decadência”, explicao professor de Economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie Pedro RaffyVartanian.

Apesar da desconfiança de Shiller, os especialistas consultados pelo Proprietário Direto são unânimes ao dizer que o Brasil não vive atualmente o fenômeno de bolha imobiliária. A diferença mais evidente entre o mercado brasileiro e o norte-americano é que, ao contrário dos EUA, o Brasil tem um déficit de moradia. Além disso, a bolha é mais complexa porque envolve também o mercado de capitais. “A bolha dos EUA envolve papéis representativos de dívidas que foram comprados por bancos e negociados. É um cenário diferente do brasileiro”, afirma Alessandro Francisco, professor da Pós-Graduação de Negócios Imobiliários da FAAP.

O que acontece no Brasil

O que se observa no Brasil, segundo Francisco, é que não há bolha no momento, mas isso não quer dizer que não haverá uma bolha imobiliária no futuro. “Existe a possibilidade de se implantar uma bolha imobiliária no Brasil mas não é o que acontece no momento.” Os especialistas defendem que a alta do preço dos imóveis acontece porque há um déficit habitacional e uma dinâmica populacional em que o aumento de renda estimula o movimento para que as pessoas saiam do aluguel ou se mudem para um imóvel melhor. “A queda da taxa de juros também favorece a demanda por imóveis porque o custo da prestação fica menor e os prazos de financiamento aumentam”, observa Vartanian. Ainda é cedo para dizer. “É difícil precisar se esse movimento é de bolha porque só é possível confirmar quando é verificada a queda de preço, o que não está acontecendo no momento”, afirma o professor do Mackenzie.

Na maior parte dos casos os imóveis são destinadas à moradia, uma pequena parte está em posse de investidores e especuladores. O déficit habitacional é o que pode salvar o Brasil porque o problema maior acontece quando os investidores não conseguem mais lucrar em cima do preço pago pelo imóvel, quando o poder de compra não acompanha o aumento do valor do imóvel.

“Investidores ou especuladores entram na alta e revendem depois por um preço maior, alguns meses ou anos depois. Toda essa expectativa se baseia com a crença no futuro, de que os preços irão subir. Com essa alta exagerada começa a haver um desequilíbrio entre oferta e demanda e o preço começa a cair. No desespero de não perder mais dinheiro, os especuladores passam a anunciar imóveis a preços cada vez menores e o preço despenca”, descreve Vartanian. Francisco engrossa o coro ao pontuar que algumas pessoas compram os imóveis para ganhar com o lucro da venda mas se endividam no processo. “A pessoa pega um empréstimo para pagar a entrada e a renda dela passa a não suportar mais empréstimos à medida que a expectativa de subida no preço não é concretizada pela demanda real.”

Prevenindo a bolha

De acordo com Francisco, agora o Banco Central vai adotar uma medida ortodoxa e aumentar a taxa de juros. “A economia estava mais rápida do que os economistas do governo acham que deveria estar. Por isso essa situação de contração ou restrição.” Com a alta na taxa de juros há menos atração pelo crédito. “A taxa de juros ainda não foi repassada para o financiamento imobiliário. Se o cliente final ainda fazia um empréstimo pessoal para ajudar a pagar o sinal, o crédito já está mais caro. Assim, as pessoas tendem a poupar mais e consumir menos”, completa. Com essa medida, o governo age proativamente para que não se crie uma bolha imobiliária. A desvantagem é que a economia para de crescer. “Quando o crédito diminui, fica mais difícil fazer compras com financiamento. Com o tempo, o governo decresce a taxa de juros, as pessoas voltam a comprar e as coisas voltam ao normal. Isso pode durar alguns meses ou até anos”, esclarece Vartanian.

Bolha imobiliária pontual

Alguns especialistas defendem ainda que a bolha é mais pontual que nacional, principalmente no caso do Brasil. O economista da SimplificPavarini e professor de economia do Ibmec-RJ, Alexandre Espírito Santo, explica que existem cidades brasileiras – como Rio e São Paulo – em que o preço dos imóveis está muito acima do que deveria. “Olhando na média, no total, eu não vejo preços muito acima do normal Uma situação de bolha significa q a oferta é muito maior que a demanda e existe demanda reprimida para o mercado no Brasil. ”Ele acredita que o Brasil e os Estados Unidos têm realidades bem diferentes, por isso o resultado também pode ser diferente. “Quando você tem uma bolha no pé ela pode estourar ou esvaziar aos poucos. Se o aumento dos preços continuar nos próximos três ou cinco anos, podemos caminhar para uma bolha. Mas não é isso que está acontecendo. Vivemos em uma situação mais próxima da realidade do que que da euforia que a bolha provoca.”

Já João da Rocha Lima Jr., professor titular de Real Estade da Escola Politécnica da USP acredita que os preços residenciais do Rio e de São Paulo estão justos, mas o mesmo não acontece em outras regiões como Nordeste e Centro-Oeste. “A oferta foi tão exagerada em alguns mercados, como Nordeste, Norte e Centro-Oeste, que a única solução para os empreendedores é uma especulação invertida, feita pela demanda”, afirma. No que diz respeito aos imóveis comerciais na capital paulista há um fenômeno de preços inadequados, segundo Lima Jr. Mas isso já está sendo remediado, isso foi verificado no aumento mais discreto dos aluguéis em 2013 em comparação ao ano anterior. “A onda para cima acontece se você provocar algum grau de especulação. Se não houver grau de especulação os preços tendem a voltar. Mesmo na bolha americana em 2008 houve lugares que não houve a onda. Miami teve bolha e Houston, não.”

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Comentários

  1. Pedro Joe disse:

    O que seria essa especulação invertida? Grato!