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Contrato de locação de imóvel: os segredos para elaborar um documento perfeito

contrato-locacao-imovelAlugar um apartamento significa envolver-se em uma transação financeira com alguém que não se conhece direito. É, portanto, normal e justificável que uma das partes, ou mesmo as duas, se sinta inseguro. Por isso, elaborar um contrato de locação bem feito é essencial para que tanto o locador como o proprietário possam se amparar neste documento caso algum imprevisto apareça pelo caminho.

*** Confira também: Guia do Contrato de Compra e Venda de um imóvel

Contrato de aluguel bem feito não significa acrescentar ali toda e qualquer exigência que vier a cabeça. O proprietário não pode incluir no contrato de aluguel cláusulas como “não é permitido república estudantil”, “o barulho deve ser reduzido após as 22h” ou “animais de estimação não serão tolerados”, por exemplo. “Só se pode limitar o uso do imóvel quando for um espaço comercial. Quando alugamos um imóvel residencial, transferimos a posse completa e legítima desse imóvel ao locatário. Ele se utiliza do imóvel como se dele fosse, portanto, esse local passa a ser a residência da pessoa”, afirma a Fernanda Prado Sampaio Calhado, advogada na área cível, proprietária do escritório Prado Sampaio Advocacia.

Para que você possa fazer uma negociação munido de um documento completo e sem brechas, listamos abaixo alguns itens importantes sobre o contrato de locação – como ele deve ser, o que não pode ficar de fora, os extras que podem ser acrescentados e como fazer para que seu imóvel esteja inteiro e em bom estado quando este contrato chegar ao fim.

As 5 cláusulas que todo contrato de locação deve ter

  • A qualificação das partes. Nessa parte é descrito quem são as partes que têm a intenção de assinar o contrato.Informações básicas mas importantes como nome completo, RG, CPF, profissão, estado civil e endereço residencial.
  • O objeto do contrato. No caso da locação de um imóvel, tem que constar a descrição correta do imóvel, com o endereço completo, metragem, número da matrícula no Registro de Imóveis e número de contribuinte do IPTU.
  • O valor do aluguel mensal, mais as despesas que serão de responsabilidade do locatário, como condomínio, IPTU etc.
  • Data de pagamento do aluguel e penalidade pelo atraso no pagamento.
  • Formas de rescisão e término do contrato. “Todo o contrato de locação residencial deve ser firmado por, no mínimo,30 meses, podendo ser superior”, explica a advogada. Contratos excepcionalmente feitos por um período menor podem ter uma pegadinha para o locador. Se terminado o prazo do contrato, o inquilino não desocupar o imóvel, esse contrato será considerado prorrogado por um período indeterminado. O locador só conseguirá retomar o imóvelsem justificativa legal caso o inquilino esteja ocupando o bem por um período superior a cinco anos. “Qualquer contrato que seja inferior a 30 meses acaba valendo por cinco anos. Essa é uma maneira de se evitar que as pessoas façam contrato com prazos muito curtos”, afirma.Exceções à regra:
    1.) Locação por temporada. Caso de residências no litoral, por exemplo. Nestas ocasiões o contrato é específico para locação por temporada e estipula o tempo de uso do imóvel pelo locatário, seja uma semana, um mês ou qualquer outro período.
    2.) Locação residencial vinculada a um contrato de trabalho. “Se uma empresa contrata um funcionário de outra cidade, estado ou país, é obrigada a fornecer residência a ele. Se o contrato de trabalho do funcionário for inferior a 30 meses, o contrato de locação poderá ter exatamente o mesmo prazo do contrato de trabalho”, resume Fernanda.

Outras cláusulas importantes que podem constar no seu contrato de aluguel

  • Garantindo o bom estado do imóvel
    O contrato de aluguel pode ter um item sobre a situação da pintura e do estado em que o imóvel foi entregue ao locatário. Por isso é que interessante fazer uma vistoria por meio de fotos ou um texto descritivo antes e depois que o locatário se mude.
  • Em caso de reformas ou modificações
    Uma cláusula destinada a reformas e modificações no imóvel, sejam necessárias ou não.Quando as mudanças são necessárias o locador tem a obrigação de arcar com os custos da reforma. Todas as alterações feitas no imóvel devem ser autorizadas por escrito pelo locador – mesmo que seja um e-mail. Caso não sejam, o locatário é quem pode sofrer uma pegadinha. Ele tem a obrigação de desfazer a reforma para voltar o imóvel ao estado original, ou ainda, indenizar o locador para que a obra seja feita.
  • Vendendo o imóvel no meio do contrato
    Pode-se incluir também a cláusula de irrevogabilidade caso o proprietário queira vender o imóvel no curso da locação. Isso quer dizer que, caso o imóvel seja vendido durante a validade do contrato de locação o inquilino não é obrigado a sair. “O novo comprador tem que respeitar o contrato de locação, desde que registrado em cartório”, afirma Fernanda.
  • Validade do contrato
    O contrato tem validade legal a partir do momento em que é assinado pelas duas partes. Não há necessidade de reconhecimento de firma e nem mesmo de registro em cartório. É preciso também a assinatura de duas testemunhas, que também não precisam de reconhecimento. “É praxe pedirmos que as partes reconheçam firma a fim de evitar falsificações.”Neste caso, o locatário leva o contrato ao Registro de Imóveis, para que seja anexado na matrícula do imóvel. O tempo médio para que o registro fique pronto é de duas semanas.

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